共享办公的另一种可能

自现代办公出现以来，“格子间”的存在就让人又爱又恨。它一度是白领阶层在蓝领面前所引以为傲的依仗，掺着几分虚荣的体面，可随后却又几乎成了“平庸无能”的代名词，因为更高级的管理者大都搬离格子间，坐进了更宽敞也更私密的办公房间。故而，上世纪90年代和千禧年之初的多份职场调研报告都指向了一个事实：在全体办公室工作者中，格子间办公者对自身工作环境最为不满。

“逃离格子间”的心灵呼唤声越来越响亮。直到近些年，移动互联网、共享经济出现和流行，才为破解这一“办公难题”带来新的契机—象征着过去受压抑的白领劳动者的传统格子间式微，而代表着扁平化、自由化、互联网精神的大空间开敞办公方式迅速成为主角。知名作家尼基尔·萨瓦尔（Nikil Saval）在《隔间：办公室进化史》（Cubed：A Secret History of the Workplace）所提及的奢望——“现代人希望能不受时间和地点的约束而工作”，竟成真了。

“后起之秀”弯道超车
新一代职场人在获得自由的同时，也促进了共享办公这股浪潮席卷全球。有“共享办公鼻祖”之称的WeWork的崛起，更是让新型共享办公空间在国内迅速“走红”，受到资本热情的追捧。2015年被称为“中国共享办公元年”，中国的众创空间从50余家发展到2300多家，增长近46倍，全国包括2345家众创空间在内的孵化器达到4875家，一跃成为全球孵化器数量最多的国家。

前期快步进场的共享办公行业参与者的品牌基因不同，发展路径也大相径庭，归纳起来大致有三种类型：一种以创投媒体36kr旗下氪空间为代表，这类品牌面向创业团队提供早期孵化等相关特色服务，在办公选址、环境布置、服务等方面注重性价比；一种是效仿WeWork的，侧重空间设计和体验，工位价格比同区域的其他品牌偏高；还有一种是优客工场这类的经济型品牌，凭借低价位迅速布点，用空间数量抢占市场。但无一例外的是，它们都聚焦在服务创业者和创业资源方面，以“众创空间”之名为大众所熟知。

同质竞争很快白热化，国内共享办公行业随之陷入了冰火两重天的局面：一方面，头部企业坐拥更多的资源和资本，享受着品牌、规模化效应；另一方面，在业绩下滑的路上越走越远的玩家也不在少数，比如，因租金上涨、入驻率不足、后续资金链断裂宣布破产倒闭的Mad Space，运营4个月就倒闭的深圳创客空间“地库”……伴随着“腥风血雨”，共享办公的发展开启了下半场的争夺——当蛋糕越做越大，盈利难、同质化、专业运营人才不足等都成为共享办公企业生存发展的痛点。这意味着，在行业内剩余玩家实力不相上下之时，通过弯道超车实现突破性的竞争力增长至关重要。

作为“后起之秀”的ATLAS寰图，适时把握住了这个突围点。自2017年进入市场以来，由“地产二代”陈思烺所创立的寰图，既不做孵化器，也不参与股权投资、不持有重资产，而是从一开始就将空间作为产品来打造，深耕服务领域。这在当时业内看来“是不可思议的”。

寰图却做到了。凭借一系列差异化运作，寰图迅速打破了共享办公行业难赚钱的魔咒。它的首个项目“ATLAS寰图办公空间 & 生活空间·广州雅居乐中心”，在正式开业半年后开始盈利，其出租率基本达到90%。不到2年的时间内，寰图已完成了两次融资—首轮融资引援太盟地产及高盛，随后又引入李思廉（富力集团董事长）、星河湾集团以及时代中国控股有限公司成为投资者，完成A2轮融资。目前，寰图在北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市拥有 24 家办公空间项目，管理总面积约 21 万平方米，最新估值升至 60 亿元人民币。

主打“高大上”
与一般同行所偏爱的旧厂房、旧工厦等较为廉价的选址所不同，寰图从一面世就主打“高大上”。“我们的选址主要是一线城市和重点城市的甲级写字楼。”寰图首席执行官陈思烺称，“寰图在广州已有雅居乐中心、发展中心、高德置地广场H座三个办公空间，都是位于CBD珠江新城。同样，寰图在北上深杭和香港所布局的办公空间，亦全都选址当地核心地段的甲级写字楼。”这让不少共享办公运营商看到了选址的另一种可能性：往地点最优的地方去！

“甲级写字楼模式虽然在国内已经过了 20 年的发展，但是我们几乎看不到任何的变化，无论你是什么类型的企业，都是同一个模样——穿过华丽的大堂，步入电梯，出来后看到的交付空间基本上都是清一色的毛坯，十分单一。但实际上，租赁场景应该是细分化的，大型企业、中大型企业、小型企业、自由工作者，各有各的需求。”与此同时，陈思烺注意到，近年来，在写字楼竣工面积总量同比进一步提升的情况下，国内写字楼迎来大量的供应。以北京为例，2017年就有10个新的甲级写字楼项目入市，建筑面积共计753344平方米，这使得北京的甲级写字楼总存量突破千万大关，达1005万平方米。

“我们何不把握这个机会，在甲级写字楼扩张的同时顺势而为？”陈思烺把写字楼比作酒店，应该有经济型酒店、五星级酒店等不同产品线。他认为，甲级写字楼的等级与五星级酒店匹配，有着很大的供应量和改良空间，“所以，寰图所打造的并非传统的服务式办公或新兴的共享办公，而是作为CBD 甲级写字楼全生态运营商，从一栋写字楼的空间规划与设计、硬件配套以及顾客服务等方面进行运营。”

正在发生的“场景革命”
互联网商业KOL 吴声在《场景革命》中提到这样一个概念——对一种新场景的思索，即是创业者、品牌主的又一次“价值发现”之旅。场景革命在共享办公的“转型”中对应两种投射：一方面，满足用户需求基础上的产品升级，实现生活、工作、消费等诸多场景的边界消融；另一方面，则是在传统地产商与共享办公运营服务商之间尝试创新性的合作模式，实现双赢。这也造就了共享办公的另一种可能——在一栋写字楼里打造一个生态体系，当中的每一个业态都是互补的且相互引流。

“寰图模式”即是如此。“就像五星级酒店提供健身、SPA等设施一样，消费其实是场景化的。过去，没有人会真正地在意写字楼人群的需求，从早晨买一杯咖啡到午饭用餐，再到下班后的健身和社交需求，这些都是传统写字楼无法提供的，所以我们决定从人的每天诉求出发，提供了更多的衍生服务。”陈思烺说。

因而，和冷冰冰的传统甲级写字楼不一样，在寰图办公空间内你能找到咖啡店、厨房、健身工房、室内高尔夫球会……陈思烺把这一部分归类为寰图生活空间，既是针对写字楼人群的产品，也会对外开放，且全部都是线下直营。

同时，ATLAS 寰图通过定期的主题活动，为社区内会员提供相互交流和资源共享的平台，帮助其实现办公与生活的平衡。此外，ATLAS 寰图还针对不同会员的需求设计了不同的办公产品和服务，包括联合办公空间、服务式办公室、企业定制总部以及传统写字楼租赁等，可囊括专业行政办公服务及品牌旗下的生活配套福利，为用户增值。这样的布局，不仅弥补了原有物业配套设施单一和不足的问题，也成为寰图溢价能力高的绝佳武器，寰图方面表示，“借助办公会籍费用、配套设施和服务的收入提成，寰图已经成功构建租金盈利模式之上的体系化盈利模式。这个模式是比较创新的。”

“因为，传统写字楼能吸引的客源是有限的，加上供应量比较大，很容易形成价格竞争。”陈思烺分析认为，寰图生态圈模式不仅能让大量的中小型企业和初创企业以更低的成本进驻到都市核心的甲级写字楼，还能帮助业主方扩大客源基础，提高物业的溢价能力和投资的回报率，让多方共赢。

事实证明，陈思烺这一做法颇具先见之明。全球房地产服务商第一太平戴维斯今年4月发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》显示，深圳甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元人民币/ 平方米，写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%，其中深圳CBD福田区表现尤为明显。

“快与慢”的思考
在金融去杠杆大背景下，VC/PE机构正值“钱荒”，投资收紧，但共享办公却在这个资本寒冬掀起了投资热浪。从总体融资情况看，行业在2018年并未出现“寒冬”现象，而是不断获得资本青睐。前瞻产业研究院发布的《2017 ～ 2022年中国联合办公行业商业模式与招商引资分析报告》显示，去年1月至8月行业内共有8起投资，大多数集中在B轮之后，且融资额多为亿元级别，行业正在步入整合期，头部效应将显现。

2000亿元人民币市场，逾3000家竞争者，中国共享办公的未来免不了一场“腥风血雨”。但曾在摩根士丹利任职的陈思烺却处之泰然，“利润和规模需要平衡，我们觉得只要有合理的盈利区间就可以。对于海外扩张的脚步，我们也会更谨慎一点。”至于“合理的盈利区间”是多少，陈思烺认为，对不同城市的盈利能力应以不同的概念去理解，1.5线城市、二线城市能够贡献更大的盈利率，但是一线城市能够贡献更大的盈利值。

对于寰图的未来，陈思烺非常自信：“在每一个细分的领域中，我们都有不同的竞争对手。但是有同样完整生态链的公司，在我的认知范围里面还没见到。”他透露，未来寰图仍以甲级写字楼为主，重点在一线城市、1.5线城市以及主要的二线城市发展，不排除会开拓其他产品线。

从容淡定的陈思烺，也有着急的时候。与他并肩作战的工作伙伴直言，老板强调最多的事情永远是把产品不断提升，做到极致，“我们并不满足于现状，广州雅居乐中心是1.0版本，上海2.0版本已经呈现，新落成的项目包括上海的震旦大厦、西安的迈科中心、华侨城·长安国际中心等将迈入3.0阶段，寰图一直在更新迭代。”对于陈思烺而言，创业没有终点，每一天都是新的起点。

撰文—贾琦　编辑—邹健